存量时代，什么样的力量能让闲置楼宇焕发新生？在虹桥国际中央商务区，战略与市场的双轮驱动星迈网，正催生一种全新的更新模式。
以梦百合为例，它跨界将一座空置商业体改造为融“酒店+新零售+总部办公”为一体的复合空间，企业从产品供应商转身为空间的持有者与运营者。
这一转型的背后，既有企业对空间功能的前瞻布局，也离不开区域政策对创新模式的积极呼应。两者的协同作用正为城市楼宇更新开辟出一条可复制、可持续的新路径。
不只是“找一栋楼”
持续不断、人流密集的展会活动是虹桥国际中央商务区（以下简称商务区）的常态。去年，仅国家会展中心就办展59场，而今年3月举办的国际酒店及餐饮业博览会则吸引了全球超30万名观众到访。
因此，尽管商务区内拥有超过30家酒店，但在大型展会期间，住宿供给仍显不足。“旺盛的商旅住宿需求通常会沿着轨道交通2号线、10号线等主要动脉向外延伸。”商务区城市运营管理处的工作人员说道。
作为长三角一体化发展国家战略核心承载区，商务区集展会经济、总部经济与交通枢纽于一身，因此，对楼宇空间的功能与品质也有更高的需求。
展开剩余91%然而，就在这片寸土寸金的区域，一栋距离国家会展中心仅一路之隔的商业体，却在建成后闲置了两年。这幢地下两层、地上四层的中型建筑，原本按照商业综合体的标准打造，却因与周边业态匹配度不高而始终未能投入使用。
梦百合客房内能看到通往国家会展中心的天桥
转机出现在梦百合集团的战略布局中。这家来自江苏南通如皋的制造业企业，正计划在上海建立总部，并将零售、办公与酒店业务整体落地。
考察过程中，这栋闲置楼宇的独特潜力被充分发掘：其地下通道可直通虹桥综合交通枢纽与国家会展中心，对参展客群而言堪称“黄金动线”；而其建筑结构恰好能够承载“住宿+体验+办公”的多元化功能需求。
其实，对梦百合而言，这并非一次简单的跨界试水。作为酒店床垫等产品的供应商，梦百合的产品虽已进入超1万家酒店，但始终扮演着“幕后英雄”的角色，品牌与用户之间缺乏深度互动。他们迫切需要打造一个能够提供沉浸式睡眠体验、全方位展示产品力的场景。这栋闲置楼宇，恰好为梦百合实现从“造产品”到“造空间”的战略转型提供了理想载体。
然而，选址只是第一步。在这次空间改造中，每一个细节都需要围绕“体验”与“展示”展开。
其中，最棘手的难题是采光问题。由于原建筑是作为购物中心建设的，中庭深达40米，若不处理，客房极易变成“暗房”，影响住宿体验。
于是，设计团队最终想出“开天窗”的方案：在中庭顶部开洞，覆盖高强度玻璃，让自然光倾泻而下，不仅解决了采光问题，还让中庭成为空间的“视觉核心”，行走其中能感受到通透的光影效果。
消防系统的改造也是重中之重。商场与酒店的消防标准差别很大，施工团队几乎将原有管道全部更换，并在每间客房、办公区、公共区域重新安装喷淋头——相当于重新配置了一套消防管网。
隔音处理同样细致。考虑到酒店内设有曼联球迷酒吧，团队专门请来第三方声学团队，在墙体中贴隔音棉，用专业隔音材料密封。“现在酒吧里进球时大家欢呼的声音，客房里一点都听不到，至今没收到过一次相关投诉。”大堂的工作人员表示。
“在这里，产品不是冷冰冰的陈列品，而是客人正在使用的生活场景。”“梦百合0压酒店”运营总监的这句话，精准概括了改造的核心。四层露台上抗晒防水的户外家具、中庭区域的零压座椅组合、曼联球迷酒吧的零压沙发，酒店里的每个细节都在体现着产品的价值。
事实上，这些大刀阔斧的改造，不仅在于市场主体的切实需求，更得益于虹桥国际中央商务区管委会（以下简称管委会）与企业的全流程协同。管委会主动提前介入，牵头规划、住建等多个部门，为企业厘清复杂的性质变更路径，提供了明确的政策指引，让企业吃下了定心丸。
并且，政府的支持并未止步于项目落地的“前期审批”，而是延伸至开业后的日常运营与长远发展，形成了一套全周期支持体系。
在日常经营中，与梦百合总部同在一层的楼宇工作站主动为其对接了周边企业的住宿与餐饮需求；在品牌推广方面，梦百合的产品被纳入“闵行好物”推荐名录；针对企业的长远发展，梦百合正在申报南虹桥总部认定，成功后可获得相应的资金补贴。
装修期间，街道楼宇工作站还迅速帮企业解决了实际难题。梦百合办公区刚装修完后星迈网，仍有轻微气味，员工对此有所顾虑。楼宇工作站立刻将位于B1层、六七十平方米的空置办公室免费提供给员工临时办公。
更细致的是，考虑到客人从枢纽到酒店的动线便捷性，管委会专门协调优化了从虹桥T2航站楼、高铁站到酒店B1层的地下通道标识，在会展期间提供电瓶车接驳服务，“现在我们从机场、高铁出来，跟着标识就能直接到酒店，在下雨天都不用打伞，体验感特别好”。一个刚从江苏盐城来此参会的商务代表说道。
改造完成后，这栋楼宇也彻底摆脱了“闲置”的标签，每到大型会展期间都“一房难求”。
数据显示，自3月份开业以来，酒店的运营数据一直稳步提升。7月中下旬开通Booking等外网预订渠道后，外网预订量持续上升，目前国外客人占比已有约8%，“外国旅客对床垫的消费认知度很高，我们的深度睡眠理念很能打动他们。”运营总监说道，希望能在此迎接更多来自全球的客人。
不单是“租赁空间”
在虹桥商务区，敏锐捕捉市场需求、主动改造存量空间的远不止梦百合一家。
长三角电商中心也是其中之一。“这幢楼宇虽曾在早年拿下‘电商中心’的招牌，却也长期陷入‘租出去就行’的粗放模式，导致近年来的楼宇使用效率难以提升。”新虹街道招商负责人回忆。
转机出现在2025年7月。依托虹桥商务区“特色产业园区政策”，属地街道与运营方联手推动了楼宇从“单一租赁”向“产业运营”转型。
在政策的支持下，楼宇的运营方开始大胆突破：其母公司设立2000万元专项基金，定向投资园区内的电商企业；并主动引入阿里国际等专业第三方机构，为入驻企业搭建跨境服务、物流对接、融资撮合的全链条支持体系。
“以前小企业想做跨境电商，找海外物流、对接平台都得自己摸索，现在专业机构能直接帮它们打通渠道。”新虹街道招商负责人介绍，这种“运营方+专业第三方+政策扶持”的协同模式，让楼宇对相关产业的吸引力大大增加了。
更贴心的是，针对当前企业经营压力，运营方还自发提出了提前为入驻企业减轻租金负担的新举措——在政策允许的范畴内，运营方将管委会的产业补贴间接转化为企业成本优惠，切实降低了企业的办公成本，解决了部分企业“入驻难”的问题。
长三角电商中心的硬件配套设施
也变得更加契合“电商”特色
截至目前，该楼宇已进入管委会特色产业园区评审阶段，电商类企业对接数量持续增加，去化率较转型前明显提升，原本空置的楼层，现在已有竹棠科技、九牧王旗下电商业务板块等签约入驻，预计明年能实现满租。
如果说长三角电商中心是用特色产业赋能解决了楼宇“招什么”的问题，那么虹桥新天地WORKX SOCIAL的启用则代表了另一种更新逻辑——精准切入商务配套短板。
“我们调研发现，虹桥商务区不缺大型会展中心和商务场所，但能满足中小型企业开展团建、业务培训、互动研讨的灵活空间并不多。”WORKX SOCIAL运营负责人坦言，许多入驻企业常因找不到适配场地，不得不将活动选在商务区外，既增加成本，又降低效率——这一未被满足的“灵活商务刚需”成为空间改造的核心锚点。
虹桥新天地WORKX SOCIAL
承接来自周边企业的活动培训需求
虹桥新天地的共享空间改造颇具代表性。此前，其一栋楼宇被罗氏诊断整租，退租后空出的2楼长期闲置。2024年上半年，运营方没有简单将其分割转租，而是投入资金将其改造成集共享会议室、开放办公区于一体的复合空间——通过创新的可移动隔断系统与全智能会议设备，实现了从10人小型会议到150人规模论坛的快速场景切换。
可移动隔断系统，可以实现从10人小型会议
到150人规模论坛的快速场景切换
另外，这里不仅服务本楼宇企业，还能辐射周边地块，企业只需预约，就能使用高清投影、视频会议等专业设备，省去了许多的额外开销。
虹桥新天地4栋写字楼已吸引多家世界500强企业入驻，形成了强大的总部经济集聚效应。而灵活办公空间正好成为总部经济的重要补充设施，既能满足入驻企业临时性、多样化的商务需求，又能独立承接国家会展中心的外溢需求。
“以前开跨企业会议，要么挤在小办公室，要么去外面租场地，现在楼下就能解决，太方便了。”一个附近企业工作人员的反馈印证了空间改造的价值。而这一举措也精准契合了虹桥商务区新出台的“城市更新政策”——针对共享空间改造的补贴条款，为运营方的创新提供了政策支撑，目前运营方正依据政策申请相关补贴。
如今，在补贴政策的引导下，越来越多的楼宇运营方主动打破“办公空间”的单一属性，通过改造共享设施、补充民生配套设施，让闲置或低效空间变成“企业刚需”。
除了产业链条和灵活的办公配套设施，政策补贴所激发的变化还发生在更细致的层面。
例如，共享班车。虹桥展会片区离地铁等公共交通设施较远，往返公交车班次少、等待时间长，通勤不便。为此，运营方主动出资，开通了往返楼宇与火车站的共享班车，早高峰7点到9点、晚高峰5点到7点轮班发车，不仅服务本楼宇员工，还允许周边地块企业付费乘坐——区别于阿里、壳牌等企业仅服务内部员工的“专属班车”，这种“开放共享”模式，让通勤难题变成了招商优势。
街道工作人员介绍，未来随着阿维塔总部入驻（预计带来一两千名员工），班车班次还将进一步增加，形成“班车+地铁”的立体通勤网络。
不限于“物理改造”
楼宇更新不是一锤子买卖，持续的服务保障才是发现“新刚需”的秘诀。
在虹桥商务区，街道层面的服务创新正为楼宇更新提供“兜底支撑”——从6个楼宇工作站的“贴身服务”到物业经理人沙龙的“资源互通”，一套精细化的服务体系逐渐成形。
例如，当你走进虹桥商务区的冠捷大厦，一楼的冠捷楼宇工作站格外显眼。这个由1名站长、4名工作人员组成的团队，承担着“企业管家”的角色：企业有人才落户需求，他们帮着对接人社局；有装修备案需求，他们协调城管部门；哪怕只是反映“楼下共享单车太少”，他们也会记录下来，反馈给街道管理办和城管推动解决。
“我们有‘季度全覆盖走访’机制，哪怕企业没提需求，我们也要上门问一问。”新虹街道招商办相关负责人介绍，从2017年设立首个工作站至今，6个工作站已覆盖片区主要楼宇，企业需求也从早期的“物业服务投诉”“交通配套建议”转向“人才政策咨询”“子女就学协调”等发展型需求——为了跟上变化，街道今年还新增了月度培训，提升工作人员的政策解读和业务对接能力。
而2018年牵头成立的“虹桥商务区物业经理人沙龙”则让楼宇管理从“各自为战”变成“抱团取暖”。
32个楼宇项目的物业经理加入沙龙，既分享电梯维修、消防安全等管理经验，也互通资源——比如，九星商务中心有成熟的电梯维修团队，就会介绍给资源欠缺的项目，还能争取优惠费用；物业员工想跳槽，沙龙内的经理们可以直接背调，减少人才外流到商务区外。
“以前物业之间是竞争关系，现在既有竞争也有合作，管理效率高多了。”他说，这种联动模式也让街道的管理抓手更有力——在管委会的楼宇精细化管理评审中，街道出具的“物业满意度测评”和“季度竞名排行”，涵盖物业管理、营商环境、去化效果等指标，已成为重要的打分依据，倒逼物业提升服务质量。
此外，虹桥商务区的楼宇更新也在不断探索标准化发展路径。去年，虹桥商务区就委托同济大学超大城市精细化管理研究院制定楼宇精细化管理标准，从基础设施、楼宇服务等大类进行综合评价，引导楼宇向多功能融合方向发展。
楼宇更新领域资深研究者表示：“随着越来越多精细化管理标准的出台，楼宇更新的目标和动力也将持续提升。而通过楼宇有机更新，不仅能植入刚需功能，解决地区问题，更重要的是通过片区的焕然一新，来提升商务区的整体价值。”
并且，市场的创新探索有了政策的积极回应。2025年7月，上海市发布《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，这是全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，通过八大方面为存量商务楼宇功能重构提供全周期解决方案。
政策赋予前所未有的“弹性”空间，允许存量低效商务楼宇在保持主体结构、产证性质、主体功能“三不变”的前提下，获得兼容科技创新、商业酒店、服务公寓、文化体育等多元业态。
商务区管委会城运处对这种变化十分敏锐，如今“城市楼宇”正在变成“楼宇城市”，单一楼宇正在向一个功能复合的城市单元转变，这对管理者们提出了新考题，即如何提供系统性的支撑。
目前上海还没有单独的商务楼宇管理条例，只能参照《上海市住宅物业管理规定》，如产权流动快、设施要求高（如新风系统、标志灯）等明显差异，仍需单独制定条例进行规范。
毫无疑问，从梦百合的“场景再造”到WORKX SOCIAL的“灵活补位”星迈网，从电商中心的“特色产业赋能”到共享班车的“服务意识”，城市更新的重点正在从物理空间的改造转向对潜在需求的深度挖掘与创造——存量时代，敏锐洞察产业升级与人群发展的“新刚需”或许才是真正的价值所在。
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